|
■ 区分所有法・管理規約
マンションの建物は区分所有されているため、【区分所有法】により専有部分と共用部分に分かれています。区分所有者がリフォームできるのは専有部分だけで、間取りや内装については比較的自由にリフォームできます。
しかし、共用部分にあたる玄関ドアやバルコニーに面した窓については、区分所有者であってもリフォームできません。区分はマンションごとの【管理規約】に細かく明記されており、マンションによっては設備の配管・配線などの区分が異なる場合がありますので、リフォームが可能な範囲も異なってきます。
【区分所有法】
「建物の区分所有等に関する法律」のことで、「マンション法」とも呼ばれています。マンションで区分所有者（住戸人）が共同生活をするためのルールをまとめた法律です。自分の家にあたる専有部分（玄関の内側からバルコニーの手前まで）と共用部分（マンションの屋根・外壁・廊下・エントランスホール等）についても定められています。
【管理規約】
マンションの管理組合が定めた規約です。マンションで生活するためのルール、建物の使用に関することについて定められています。
管理規約の中でリフォーム工事をする場合、管理組合への届出・隣住戸の承認の義務・工事内容に関する制限規制などがある場合があります。この際、工事の出来る範囲や内容に大きく影響してきますので、マンション購入時に渡される管理規約をよく読んでおくことが大切です。
■ 玄関ドア
玄関ドアは共用部分になりますので、ドアの交換や移動はできません。ただし、ドアの内側は専有部分になりますので、内側のみ塗装したり、シートを貼るなどの色の変更や、鍵の交換はできる場合もあります。
■ 窓
窓は共用部分になりますので変更はできません。窓ガラスの結露防止対策で、サッシはそのままでガラスのみをペアガラスに変更する方法がありますが、できるできないは管理規約の確認が必要です。もし、できない場合でも現在のサッシの内側に、もうひとつのサッシ（インナーサッシ）を取り付け、２重サッシにすることは可能です。これにより、結露防止対策・防音対策にも効果を発揮します。
■ バルコニー
 窓と同様にバルコニーも共用部分になりますので、基本的にリフォームすることはできませんが、簡単にはずせるようなラティスや敷くだけの床材などで、ガーデニングなどを楽しむことはできます。ただし、火災などの非常時には避難経路になりますので、人が通れないような大きな物を置いたり、避難ハッチを塞いだりしてはいけません。
■ 床をフローリングにしたい
マンションでは、フローリング騒音が近隣住戸とのトラブルになる場合があります。マンションによっては、フローリングを騒音の点から禁止しているところもあり、また、フローリングに変更する場合でも、一定レベル以上の遮音性能を確保できるフローリング材の使用を義務づけ、かつ、上下階の近隣住戸の承諾を得ることを要件としているなど、一定の制約を設けているのが一般的です。まずは管理規約を調べ、使用可能な床材・遮音等級・管理組合の許可が必要か等を事前にチェックしておく必要があります。【遮音等級】ＬＬ６０〜ＬＬ４０が一般的で、ＬＬ４０がいちばん遮音性能が優れています。
■ オール電化にしたい
マンションをオール電化にする場合は、いろいろな問題があります。
□ マンションのキューピクルから、各住戸への配線容量はどれくらいか？
□ マンション全体の電気容量が足りるのか？
□ 貯湯タンク（エコキュートなど）の設置場所はあるのか？
このようなことから、共用部分に手を加える工事が可能かどうか、管理組合に問い合わせる必要があります。また、住戸内の分電盤まで２００Ｖ電源（単相３線式）がきていれば、ＩＨクッキングヒーターなどへの変更は、２０Ａ〜３０Ａ程度の容量アップでブレーカーの交換程度で済みますが、分電盤の状況により分電盤の取替えが必要な場合もあるます。
 
■ 水まわり
水まわりのリフォームは同じ位置での機器の取替えは十分に可能ですが、位置そのものを移動する場合は、現状の配管状況によって難しい場合があります。
キッチンを移動する場合は、配管スペース（給排水・ガス等）を確保する必要があり、レンジフードの排気経路の確保も必要になります。トイレ・浴室なども同じように位置変更には注意が必要です。排水管の勾配がとれず水の流れが悪くなったり、排気がスムーズにいかなくなったりといった問題がでてくる可能性があるからです。
マンションの竣工図面などで、事前に配管の状況を確認したり、管理事務所や管理組合との相談が必要になります。
☆ 水まわりの移動はマンションの構造と排水管の位置が重要 ☆
 □排水管がスラブ下にある場合（階下天井内）
古いマンションに多く、排水管が階下の住戸の天井内を通っているので、何かとトラブルを起こしやすい。また、スラブ下は共用部分ですので個人で改修工事はできません。仮に工事をするとしても、階下の天井を壊さないと工事できませんので、何かと難しい面がでてきます。このような場合は床のレベルを上げて、スラブとの間にできたスペースを利用して配管を通します。移動する距離が大きくなるほで、配管勾配も大きくなるので、床上げの高さも大きくなります。床上げする部分にドアなどがある場合は、床レベルが上がった分ドアの高さを上げる可能性も出てきます。
 □排水管がスラブ上にある場合
排水管がスラブと住戸の床の間を通っているので、移動する場合はスラブから床レベルまでの高さが重要になります。また、排水勾配がスムーズにとれる距離まで移動は可能ですが、それ以上移動する場合は床レベルを上げる必要があります。
■ リフォームとリノベーションの違い
□リフォーム
リフォームとは古くなったクロスを張替えたり、カーペットをはがしてフローリングに替えたりする「修繕」や、浴室の機材の「交換」などの比較的小規模な補修工事を意味します。
また、床下の給排水管や壁の軸組みなどをそのまま残して「表面的な部分に手を加える」のがリフォームと言えます。
□リノベーション
リノベーションとはリフォームの役割に付加価値を追加して、今まで以上の性能に再生させることを意味します。
コンクリート壁などの躯体部分を除いて、古くなった給排水管や天井・間仕切り壁の骨組みなどの全てを解体して、室内をスケルトン状態にしてゼロから施工する、いわば「躯体内部の建替え」と言えます。
内部の建替えですから「自由な間取り」などご自分のライフスタイルに合わせたプランを実現できます。
株式会社 装研社
〒９８０−００２１ 宮城県仙台市青葉区中央三丁目９番２２号 東北電照第２・３階
ＴＥＬ ０２２−２２１−５５５８ ＦＡＸ ０２２−２２１−５５６０
Ｅ‐mail soukensya@yacht.ocn.ne.jp
|
